土地活用に使われる主な手法の特徴

土地活用には持ち主の目的と照らし合わせる上で、いくつかの見方があると言われています。その見方に応じて、主な方法ごとのグループ化を行い、そのグループごとの特徴を整理することが、正しい方法選択に必要な条件とされています。まず活用方法における特徴の1つ目として、土地の継続保有にこだわらない金銭目的重視、というグループです。これは土地保有よりも資産整理と短期・直接的な金銭入手を目的にしたタイプです。こうしたグループには、まず土地売却が該当します。

土地は継続保有するだけでも、様々な維持費や税金がかかります。土地売却で土地と共にこれらの負担も手放し、諸経費を差し引いたお金を手にするという目的を持った持ち主向きの方法です。また土地を売る代わりに建設を行いたい場合は、等価交換と呼ばれる方法もあります。土地所有権を手放す代わりに建設後の建物の一部と土地共有部分を取得することで、通常の土地売却でかかる譲渡税や建築費用などのコストを抑える方法とされています。これらが属するグループの特徴としては、資産整理や該当税金対策、短期的な利益という利点と、土地所有権を失う面が挙げられます。次に、土地所有権を保有したまま土地活用するグループです。このグループではさらに、かかるコストやリスクの大きさに応じた分類が可能となります。まず初期投資などのコストが少ないグループとして、駐車場建設と定期借地分譲があります。

駐車場建設は比較的少ないコストで土地活用を可能にした方法で、別の活用法を検討する場合でも、事前通告のみで利用者の立ち退きを求めることが可能となっています。一方で税制面での優遇は少なく、建築の際の各種法令の制約を受ける場合もあります。対する定期借地分譲では建物の所有者に対して50年間土地を貸し出し、借り手にその使用権を認めることになります。建物で無く土地を貸し出すため、建築コスト無しで地代を受け取ることが可能となり、税制面での優遇もいくつかあります。一方で地代収入は賃料と比べると低く、土地の転用が制限される面もあります。それでもこのグループは、比較的コストやリスクが低めの土地活用が可能とされており、税制面や土地活用変更の是非でグループ内選択肢が分かれることになります。そして残るグループとして、個人向け賃貸や法人向けビル経営、あるいは外部業者へのテナントとして貸し出すロードサイド店舗経営が属するグループです。個人および法人向け賃貸経営は、最大の利点である賃料収入に加え、固定資産や相続などにおける税制面の利点があることで知られています。一方でこの活用法は、綿密な計画と建物デザインなどの工夫が不可欠となっており、初期投資に加えて維持・修繕などの管理コストや空き室などのリスクも想定する必要があります。ロードサイド店舗経営では管理コストは少ない半面、業者の撤退リスクが当然あります。したがってこのグループは、所有権を失わずに高く安定した収益性と税金対策が狙える半面、少なく無いコストやリスク警戒が必要な方法、となります。これらの特徴を踏まえ、計画的な土地活用が求められています。

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